Mọi công trình xây dựng đều có niên hạn, thời hạn sử dụng, vì thế trong đề cương sửa đổi Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đang đề xuất phương án cấp quyền sử dụng chung cư (sổ hồng) theo tuổi thọ thiết kế các tòa chung cư.
Hàng loạt chung cư được xây dựng ở TP Thủ Đức (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH.
Vì sao phải bỏ "lâu dài"?
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Bùi Xuân Dũng, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, khẳng định sẽ không có chuyện hồi tố. Việc cấp "sổ hồng" có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình chỉ áp dụng từ khi luật sửa đổi có hiệu lực.
KTS Đào Ngọc Nghiêm, phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, dẫn các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai hiện hành, cho hay việc cấp "sổ hồng" cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp "sổ hồng" thời hạn 50 - 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có "sổ hồng" thời hạn sử dụng là lâu dài, vĩnh viễn.
Bình luận về định hướng của Bộ Xây dựng, theo ông Nguyễn Văn Đính - chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc cấp "sổ hồng" có thời hạn sử dụng cho các căn hộ chung cư theo tuổi đời của các công trình nhà chung cư nhiều nước đã áp dụng. Có nước họ cấp 30 năm, có nước cấp 50 năm, hoặc lâu hơn nữa.
Còn ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết thêm việc cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư đã được áp dụng từ lâu tại Singapore nhưng họ khác ta. Chính phủ Singapore quy định rõ nhà ở chung cư - nhà ở xã hội do nhà nước xây dựng và bán lại cho người dân. Vì vậy, Singapore có chính sách bán nhà chung cư cho người dân có thời hạn từ 70 - 99 năm.
Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản G5, cho hay đề xuất cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ. Tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo. Thực tế đang có rất nhiều khu tập thể như vậy.
Khu chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TP.HCM) được xây dựng trước năm 1975 nay đã xuống cấp trầm trọng - Ảnh: TỰ TRUNG
Giải quyết vướng mắc về quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, các chuyên gia về bất động sản nhấn mạnh vấn đề phát sinh nếu chỉ cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư là khả năng vênh với quyền sử dụng chính mảnh đất xây dựng chung cư. Đa số các tòa nhà chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài, vĩnh viễn, trong khi công trình nhà ở chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn.
Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, thực tế hiện nay, trong giao quyền sử dụng đất có: giao quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và giao quyền sử dụng đất có thời hạn.
Với các khu vực cấp đất có thời hạn sử dụng nhất định, việc cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ hoàn toàn phù hợp. Hiện nay đất xây dựng chung cư trong các khu đô thị mới hoặc một số khu đất chuyển đổi chức năng thường có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm. Ví dụ khu đô thị Ciputra (Hà Nội) khi cấp phép ban đầu thời hạn giao đất là 70 năm, nên nhà ở trên đất cũng có thời hạn sử dụng 70 năm. Nhưng đến khi đưa dân vào ở thì chủ đầu tư khu đô thị Ciputra đã kiến nghị TP Hà Nội chuyển hóa đất đô thị Ciputra thành đất ở lâu dài và chủ đầu tư dự án phải đóng thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Ông Nghiêm cho rằng thời hạn cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư bao lâu sẽ phụ thuộc vào quyền sử dụng thửa đất xây các tòa nhà chung cư.
Trong khi đó theo ông Lê Hoàng Châu, Luật nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài.
Chung cư có tuổi thọ công trình, ví dụ tuổi thọ công trình là 70 năm, hết thời hạn, ông Châu cho rằng cần buộc phải kiểm định lại chất lượng. Nếu còn bảo đảm an toàn thì phải gia hạn thời gian sử dụng, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm thì buộc phải phá dỡ. Nhưng nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư phải có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới.
Chúng ta không thể quy định máy móc tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất xây dựng tòa chung cư của các hộ dân, ông Châu nhấn mạnh.
Giữa tháng 3-2022, một dự án nhà chung cư với giá mở bán 125 triệu đồng/m2 ở quận Tây Hồ (Hà Nội) - Ảnh: QUANG THẾ
Phải tối đa lợi ích cho cư dân
Việc cấp "sổ hồng" có thời hạn 50 - 70 năm cho căn hộ chung cư, theo ông Nguyễn Văn Đính, cần đi kèm với các quy định nếu hết thời hạn sử dụng nhưng công trình chung cư vẫn còn sử dụng được thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định chất lượng tại thời điểm đó. Còn với các công trình chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại. Đồng thời, với những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm Luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố.
Để thực hiện được chính sách cấp "sổ hồng" có thời hạn cho chung cư, ông Nguyễn Quốc Khánh khuyến nghị cần căn cứ vào chất lượng của từng công trình nhà ở để xác định thời hạn. Ví dụ với công trình chung cư cấp 1, thời hạn sử dụng 70 năm hoặc lâu hơn nữa, nhưng với những công trình cấp thấp hơn như nhà ở xã hội, tuổi thọ thấp hơn thì xem xét cấp thời hạn sử dụng 50 năm. Muốn vậy, các địa phương phải quy hoạch rõ khu vực nào xây dựng công trình cấp 1, công trình chung cư cao cấp, khu vực nào phát triển các khu nhà ở xã hội.
Ông Bùi Xuân Dũng (cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng):
Nghiêng về phương án cấp "sổ hồng" chung cư có thời hạn
Quyền sử dụng đất có thể lâu dài nhưng công trình chung cư luôn có tuổi thọ nhất định nên trong đề cương sửa đổi Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ hai phương án. Phương án 1 sẽ cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm). Phương án 2 là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình.
Rõ ràng chung cư không thể vĩnh cửu được nên hết thời hạn sử dụng cần được phá dỡ. Bộ Xây dựng nghiêng về phương án cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư. Sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ cho người dân. Chứ không có chuyện hết thời hạn sử dụng thì "đuổi" người dân ra khỏi căn hộ.
KTS Huỳnh Xuân Thụ:
Quyền lợi của người dân phải đặt lên cao nhất
Nếu quy định sở hữu nhà chung cư chỉ 50 năm thì quyền sử dụng đất được giao cũng 50 năm là phù hợp. Khi hết 50 năm thì Nhà nước có quyền thu hồi nhà đất trên. Tất nhiên, thời hạn sở hữu phải được thông báo rõ ngay từ đầu cho người mua căn hộ. Người mua phải hiểu rõ pháp lý, quyền lợi và chấp nhận thời hạn sở hữu chỉ là 50 năm.
Bên cạnh đó, cần đánh giá tác động về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 năm trong Luật nhà ở với tổng thể nhiều chính sách pháp luật khác liên quan quyền tài sản, sở hữu, đất đai, nhà ở, đầu tư, tài chính, quy hoạch đô thị, môi trường cảnh quan nguồn lực quốc gia, tài sản công... Như thế vừa để bảo đảm quy định đồng bộ, tránh xung đột, chồng chéo vừa bảo đảm hài hòa lợi ích người dân, Nhà nước, nhà đầu tư, ngân hàng... Trong đó, quyền lợi hợp pháp của người dân phải đặt lên cao nhất.
THÁI AN
Cư dân băn khoăn với cấp "sổ hồng" có thời hạn
Một số người dân đặt câu hỏi giá nhà liệu có giảm nếu cấp "sổ hồng" có thời hạn và bày tỏ băn khoăn khu đất gắn liền với chung cư khi hết hạn sử dụng sẽ thuộc về ai?
Nhiều lo lắng
Anh Nguyễn Anh Tuấn (31 tuổi, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết rất bất ngờ với thông tin cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư đang được đưa ra lấy ý kiến, mới nghe thì thấy có phần hợp lý vì chung cư cũng chỉ sử dụng được 50 - 70 năm. Tuy nhiên, thực tế thì rất bất hợp lý bởi giá căn hộ trước khi đến tay khách hàng đã được cộng thêm rất nhiều thuế, phí khác, trong đó có thuế đất để xây dựng dự án.
"Vợ chồng tôi sau nhiều năm tích cóp mới có thể mua được chung cư ở Hà Nội, nếu Luật nhà ở được chỉnh sửa như trên thì chắc chắn hàng triệu người dân sẽ bị thiệt thòi vì đến lúc đó rất ít người mua nhà chung cư, giá căn hộ giảm đột ngột", anh Tuấn lo ngại.
Nhiều năm săn tìm nhưng vẫn chưa tìm được căn hộ vừa túi tiền vì giá ngày càng "leo thang", chị Hoàng Thị Giang (38 tuổi, đường Xuân Thủy, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay: "Giá nhà mỗi ngày một tăng khiến vợ chồng tôi tìm nhà 3 - 4 năm mà vẫn chưa mua được căn ưng ý. Chung cư chỉ được cấp quyền sử dụng 50 năm thì liệu giá có giảm? Trong khi sống trên cao đã trở thành xu thế của người dân ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM bởi dân số ngày một tăng, đất thì chỉ có vậy".
Dự án khu nhà ở Vĩnh Lộc A (xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP.HCM) hiện giờ là thời điểm bàn giao kỹ thuật các căn hộ từ tầng 8 - 10 thuộc block D1 - Ảnh:T.T.D.
Trả nợ xong thì quyền sử dụng cũng sắp hết
Theo nhẩm tính của chị Phan Diệu Hương (31 tuổi, quê TP Việt Trì, Phú Thọ), hiện đang làm truyền thông cho một công ty bất động sản ở Hà Nội, thì với thu nhập hiện tại phải mất thêm nhiều năm nữa chị mới có thể mua được nhà trả góp. Có thể phải mua căn hộ cũ. "Để mua nhà mất hơn 10 năm, hàng chục năm trả nợ. Khi trả nợ xong thì quyền sử dụng căn hộ cũng gần hết...", chị Hương băn khoăn.
Còn theo luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP Hà Nội), đây là một vấn đề dân sinh rất lớn bởi hơn 50 năm tới sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sống tại các căn hộ chung cư. Quyết định này có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người trong tương lai trong khi bất động sản là một tài sản lớn nhất của người Việt hiện nay.
"Với quan điểm của Bộ Xây dựng tôi thấy rất phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng đối với các công trình xây dựng, tuy nhiên chưa đủ. Vấn đề cốt lõi ở đây là sở hữu, quản lý, giá trị đất đai. Hiện nay có nhiều dự án nhà ở thương mại căn hộ có giá 60 - 80 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ chỉ chiếm một phần trong tổng giá trị về đất. Sau khi hết 50 - 70 năm thu lại thì dân ở đâu, họ lại tiếp tục đi tạo dựng nhà ở?", luật sư Tú bày tỏ.
Theo luật sư Tú, đây là mối quan hệ dân sự giữa khách hàng với chủ đầu tư, không phải là mối quan hệ hành chính giữa Nhà nước và người dân. Bởi vậy nên cần phải thảo luận cho thấu đáo, quy định chi tiết. Ví dụ trong trường hợp sau 50 năm quyền sử dụng của dân hết trong khi quyền sử dụng khu đất xây chung cư vẫn còn thì khu đất này thuộc về ai? Vì theo Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có đất ở mới được xây nhà. Khi được giao đất làm dự án chủ đầu tư đã phải nộp tiền thuế đất cho Nhà nước. Nhà nước sẽ không được lấy lại sau 50 - 70 năm, còn đất lại thuộc về chủ đầu tư thì rất bất hợp lý. Theo luật sư Tú, cần nhìn nhận dưới nhiều góc nhìn kinh tế, xã hội, luật pháp... rồi mới đi đến quyết định để tránh những hệ lụy phức tạp về sau.
Nhiều người dân cho rằng rất bất hợp lý nếu căn hộ chung cư chỉ còn thời hạn 50 - 70 năm thay vì sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.
QUANG THẾ
Thuận tiện khi thu hồi, cải tạo
Chia sẻ câu chuyện thực tế của doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty TNHH thương mại - xây dựng Lê Thành, phân tích thêm phương án chỉ cấp quyền sở hữu có thời hạn cho chung cư.
Theo ông Nghĩa, phương án sở hữu nhà chung cư 50 năm là phù hợp, tạo ra sự đa dạng các hình thức sở hữu, phù hợp với các nhu cầu sử dụng khác nhau.
Bởi lẽ, theo quy định Luật xây dựng công trình có niên hạn sử dụng là 50 năm. Hết 50 năm thì phải giám định lại chất lượng công trình. Nếu kết quả giám định công trình không còn bảo đảm an toàn cho sử dụng thì phải tháo dỡ.
Nhà ở xã hội độc lập tại số 629 đường Kinh Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân (TP.HCM) - Ảnh: NGỌC PHƯỢNG
Theo ông Nghĩa, giả sử hết 50 năm, công trình buộc phải tháo dỡ để xây dựng lại (theo đúng quy hoạch) thì xảy ra 2 trường hợp:
Thứ nhất, nếu cư dân của chung cư sở hữu căn hộ với quyền sử dụng đất lâu dài thì chỉ phải bỏ tiền xây dựng lại chung cư để tiếp tục sử dụng mà không phải chịu thêm tiền sử dụng đất.
Thứ hai, nếu chỉ sở hữu có thời hạn 50 năm thì Nhà nước thu hồi đất để xây dựng lại chung cư, bán lại cho cư dân thì giá bán gồm cả tiền xây dựng công trình và tiền sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước cần xem xét phương án sở hữu căn hộ 50 năm đi liền với thời hạn giao đất. Việc giao đất 50 năm sẽ giúp Nhà nước duy trì được nguồn thu bền vững.
Vấn đề quan trọng là cần minh bạch, công khai ngay từ đầu khi bán căn hộ cho người dân về thời hạn sở hữu. Đương nhiên, ông Nghĩa cho rằng thời hạn sở hữu căn hộ 50 năm thì giá bán sẽ mềm hơn.
"Ví dụ, công ty tôi đầu tư các chung cư, nhà ở xã hội trên quỹ đất của công ty. Chúng tôi chỉ bán cho khách hàng căn hộ dựa trên giá trị xây dựng là chính, không tính giá trị đất, giá rất hợp lý, đất là của chủ đầu tư", ông Nghĩa nói và chia sẻ phương án xử lý: khi hết hạn 50 năm chủ đầu tư sẽ thu hồi, xây dựng lại, ưu tiên bán lại cho những người đã ở theo chu kỳ mới 50 năm. Nếu lúc đó, cư dân không còn nhu cầu ở thì chúng tôi bán cho người khác. Chúng tôi sẽ tự thu hồi, tháo dỡ, xây dựng lại... thuận tiện hơn so với nhiều chung cư cũ hiện nay Nhà nước đang gặp khó khi thu hồi vì dân không đồng ý.
THÁI AN
Singapore chỉ cho 99 năm
Singapore tự hào có tỉ lệ dân sở hữu nhà cao bậc nhất thế giới, với khoảng 80% đang sống trong chung cư do Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) xây dựng và 75% đất đai thuộc sở hữu của nhà nước. Với những người ở trong các căn hộ của HDB, họ chỉ được sở hữu căn hộ đó tối đa 99 năm trong khi ở các bất động sản của chủ đầu tư tư nhân, người dân có thể mua đứt hoặc sở hữu 999 năm.
Nếu nhận căn hộ mới hoàn toàn, người chủ thường được khuyên nên bán trước năm thứ 25 bởi khi đó còn hút khách. Chủ càng giữ lâu thì càng mất tiền vì giá trị nhà giảm dần cho đến năm thứ 99 chỉ còn 0 đồng.
Năm 2018, một cuộc tranh luận sôi nổi đã bùng nổ khi nhiều người cho rằng thật bất hợp lý vì họ đã bỏ ra số tiền lớn nhưng lại không để lại được cho con cháu.
Thủ tướng Singapore Lý Hiển Long khi đó đã nói: "Sau 99 năm, những căn hộ này sẽ được trả lại cho nhà nước. Chính phủ sẽ tái phát triển các bất động sản ấy và xây dựng các căn hộ mới cho thế hệ tương lai. Đây là cách duy nhất để "tái chế" đất, bảo đảm con cháu đời sau có nhà mà ở. Nếu chúng tôi bán đứt cho mọi người quyền sở hữu căn hộ, sớm muộn gì chúng ta cũng sẽ hết đất để xây căn hộ mới...".
BẢO DUY
Nguồn TTO
0 comments:
Đăng nhận xét